Adrian Baker：全球地产物业概况及投资建议

9月14日，“穿越周期 价值领航 共筑产业生态体系——泰康2017年度股权投资论坛”在京举办。同日下午，以“基础设施及不动产类股权投资”为主题的分论坛在泰康商学院成功举办。百余位基础设施与不动产领域的专家学者、知名企业家及泰康长期的机构合作伙伴相聚本次分论坛，共同分享了基础设施与不动产股权投资领域的投资机遇与挑战。世邦魏理仕环球投资亚太区CIO Adrian Baker受邀进行了发言。

世邦魏理仕亚太区CIO Adrian Baker

以下为会议实录：

非常感谢各位，大家下午好。我的名字叫Adrian Baker，我是来自世邦魏理仕环球投资亚太区的CIO。我们是全球最大的实物资产管理公司之一，对于全球不动产市场非常了解，今天我们也愿意跟大家分享一些看法。

首先来说一下全球房地产市场的情况。现在很多中心城市的房地产价格已经非常昂贵，我们认为高房价可能会导致房产投资回报降低，尤其是租金回报。在过去的五年，我们看到很多买房人的房价都已升值，房子升值带来了很好的财富回报，但是租金回报比例却不是很高，也不是很稳定。所以如果你想要通过租赁来获取更好回报的话，你需要有很强的投资地产物业的能力，才能找到很好的投资标的。

我们比较了洛杉矶、纽约、悉尼、东京等城市的物业价格，如果我们聚焦来看的话，东京十年期的政府债券的收益率是不断下降的，相对房地产的回报也是下降的，这是一个正相关的关系。

美国利率从量化宽松到现在开启加息通道，我们认为未来的利率会上涨，在利率上涨的情况下，容易赚钱的日子已经过去了。你必须要做好调研工作，才能够寻找到好的市场，寻找到好的可投资的物业，因为这个市场是越来越分化的。再说全球租金回报的涨势，亚太区对比欧洲、美国等地的回报比较高，物流地产相对于住宅和商业地产的回报比较高。

亚太地区的住宅回报是最低的，物流、工业回报比较高，回报最高的是一些比较好的写字楼，还有部分零售。欧洲表现最好的是零售物业，回报最高。美国是工业回报最高。每个国家、每个市场的投资回报都有所不同，首先要选对市场和国家，同时要选对物业的类型才能获得好的回报。

我们再来聚焦看看美国，美国工业用地的租金回报最高，租金涨幅也是最高的，所以我们看到有很多资金涌入到工业地产这一块。如果你想要保持比较好的回报的话，肯定必须要有比较大的租金涨幅才能够保证比较高的租金回报比例。如何来选择呢？首先你要有一个很好的策略和战略来指导你的选择，同时你要有很好的资产管理经理，包括资产管理公司。在选择市场、国家时，你需要做宏观经济研究，包括教育水平、居民的收入增长情况、当地的经济活力、传统的住宅和写字楼的供求关系等，这些都需要好好关注。

现在如何更好的抓住机会？就是要创造核心资产。在价格高企情况下，我们可以通过资产管理手段，提升资产价值，创造出具有租赁需求和投资需求的核心资产来投放到市场上，从而实现理想的投资回报。

如何能够提高我们所持物业的价值？在这里首先给大家介绍一个日本的案例。我们出资数亿美元投资了一个日本工业物流资产包，它的出租率是百分之百。在不到10个月时间内，我们成功把租约延长了十年。基于我们买入时的价格，我们的租金回报是7.6%，我们现在把它变成长期拥有的核心资产。现在基于出售的价格，它的租金回报率是5.8%，相当于下降了1.8%。在日本，我们又买了另外一个比较老的物流地产，我们把这个大楼重新粉刷装修，装修完以后变得非常漂亮，而且它的位置非常不错，我们买的时候租金回报是6.1%，现在退出时大约是5.1%的租金回报，整个项目年化总收益超过了70%，这是非常好的一笔投资。

最后总结，首先要找到一个有很好的经济支撑和增长潜力的国家，选对市场之后选对物业类型。在选物业类型的时候，一定要有非常好的研究团队来帮你做各种调研的工作，通过数据说话，同时有好的资产管理公司替你来实现物业的管理和增值，最重要的是最终能够创造核心资产。现在的资产已经非常昂贵了，我们一定要用专业和技巧来用心创造自己的核心资产。谢谢各位。